Schrony w nowych blokach: od 2026 garaż podziemny to już nie tylko parking

Od 1 stycznia 2026 roku podziemie w nowych blokach przestaje być wyłącznie technicznym zapleczem inwestycji. W praktyce garaż podziemny, kondygnacja minus jeden albo inne podziemne części budynku wielorodzinnego muszą być projektowane tak, aby w razie potrzeby można było urządzić tam miejsce doraźnego schronienia. To temat, który klika z bardzo prostego powodu: łączy w sobie bezpieczeństwo, nowe obowiązki projektowe i bardzo konkretne pytanie o pieniądze. Czy to oznacza, że każdy nowy blok będzie miał schron? Nie. Czy oznacza, że część nowych inwestycji trzeba dziś projektować inaczej niż jeszcze dwa lata temu? Zdecydowanie tak.

Najważniejsze jest jednak to, by nie powielać uproszczeń. Ustawa nie nakazuje, żeby każdy nowy budynek mieszkalny wielorodzinny miał klasyczny hermetyczny schron. Nakazuje coś innego: jeśli w budynku przewidziano kondygnację podziemną albo garaż podziemny, a nie zaplanowano tam budowli ochronnej, to ta przestrzeń ma być zaprojektowana i wykonana w sposób umożliwiający zorganizowanie miejsca doraźnego schronienia. To różnica zasadnicza, bo z punktu widzenia inwestora, projektanta i konstruktora mówimy nie o „bunkrze w garażu”, tylko o zmianie standardu projektowania części podziemnej budynku.

Nie każdy „schron” jest schronem. Co naprawdę wprowadziły przepisy?

Prawo rozróżnia dziś trzy pojęcia, które w debacie publicznej bardzo często się mieszają. Po pierwsze jest schron, czyli budowla ochronna o konstrukcji zamkniętej i hermetycznej, wyposażona w urządzenia filtrowentylacyjne lub pochłaniacze regeneracyjne. Po drugie jest ukrycie, a więc budowla ochronna o konstrukcji niehermetycznej. Po trzecie jest miejsce doraźnego schronienia, czyli obiekt zbiorowej ochrony będący obiektem budowlanym, przystosowany do tymczasowego ukrycia ludzi.

Te definicje wynikają wprost z art. 83 ust. 3-4 i art. 84 ustawy z dnia 5 grudnia 2024 r. o ochronie ludności i obronie cywilnej (Dz.U. 2024 poz. 1907). To bardzo ważne, bo właśnie z tego powodu garaż podziemny w nowym bloku od 2026 r. nie staje się z automatu schronem w rozumieniu ustawowym. Staje się przestrzenią, którą w przyszłości będzie można uruchomić jako MDS, a więc rozwiązanie lżejsze niż pełnoprawna budowla ochronna, ale jednak wymagające spełnienia konkretnych parametrów konstrukcyjnych i instalacyjnych.

Co dokładnie zmieniło się od 1 stycznia 2026 roku?

Sedno zmiany zawiera art. 94 ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej. Przepis mówi wprost, że: „Kondygnacje podziemne w budynkach użyteczności publicznej lub budynkach mieszkalnych wielorodzinnych oraz garaże podziemne, jeżeli nie przewidziano w nich budowli ochronnej, projektuje się i wykonuje w sposób umożliwiający zorganizowanie w nich miejsc doraźnego schronienia.” To zdanie jest dziś dla projektantów i deweloperów ważniejsze niż większość medialnych skrótów o „schronach w blokach”.

Równie istotny jest przepis przejściowy tej samej ustawy. Wynika z niego, że art. 93-95 stosuje się do tych zamierzeń budowlanych, dla których po 31 grudnia 2025 r. złożono wniosek o pozwolenie na budowę albo dokonano zgłoszenia. To oznacza, że granicą nie jest data rozpoczęcia budowy, lecz data wejścia inwestycji w procedurę administracyjną. Innymi słowy: projekt złożony do urzędu w 2026 roku wchodzi już w nowy reżim.

Aplikacja Warunki Techniczne

Czy to znaczy, że każdy nowy blok musi mieć garaż podziemny?

Nie, i tu trzeba bardzo uważać. Sam art. 94 nie nakłada obowiązku budowy kondygnacji podziemnej ani garażu podziemnego w każdym nowym budynku wielorodzinnym. Przepis działa inaczej: jeżeli inwestycja ma podziemie albo garaż podziemny, to ta część musi być przygotowana pod MDS. To ważne rozróżnienie, bo w obiegu medialnym często pojawia się zbyt daleko idąca teza, jakoby od 2026 r. „bez garażu podziemnego nie da się zaprojektować bloku”. Tego wprost z ustawy nie wynika.

W praktyce jednak rynek może pójść właśnie w tym kierunku. Dlaczego? Bo w wielu inwestycjach mieszkaniowych podziemie i tak już jest standardem z powodu miejsc postojowych, komórek lokatorskich, techniki budynkowej czy wymogów zagospodarowania działki. Tam, gdzie podziemie powstaje, trzeba je już dziś liczyć nie tylko jako przestrzeń eksploatacyjną, ale też jako przyszły zasób ochrony ludności. I to właśnie zmienia rozmowę o garażu: od 2026 roku nie jest on już wyłącznie parkingiem.

Kiedy takie miejsce ma faktycznie zacząć działać?

To kolejny ważny niuans. MDS nie działa stale jak codziennie czynny obiekt ochronny. Ustawa przewiduje jego organizowanie w przypadku wprowadzenia stanu nadzwyczajnego lub w czasie wojny, jeżeli liczba schronów i ukryć jest niewystarczająca. Tak stanowi art. 102 ust. 1 ustawy. Zorganizowanie miejsc doraźnego schronienia następuje m.in. przez nakaz przystosowania pomieszczeń budynków i garaży podziemnych do pełnienia funkcji obiektu zbiorowej ochrony.

To znaczy, że deweloper czy wspólnota nie muszą od początku eksploatować garażu jako schronienia. Ale projekt musi zakładać, że taka funkcja może zostać uruchomiona później, a właściciel lub zarządca będzie w stanie tę przestrzeń przystosować. Z punktu widzenia inżyniera to bardzo ciekawy model: budynek ma służyć na co dzień celom komercyjnym i mieszkaniowym, ale jego część podziemna ma jednocześnie zachować potencjał do czasowej zmiany funkcji w warunkach kryzysowych.

Aplikacja Prawo Budowlane 2026

Jakie wymagania techniczne trzeba dziś uwzględnić?

Najważniejsze wymagania rozwija rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 9 lipca 2025 r. w sprawie warunków organizowania oraz wymagań, jakie powinny spełniać miejsca doraźnego schronienia (Dz.U. 2025 poz. 932). To właśnie ono pokazuje, że temat nie kończy się na jednym zdaniu ustawowym. Projektant nie dostaje ogólnego hasła „będzie bezpieczniej”, tylko cały pakiet bardzo konkretnych parametrów.

Po pierwsze dochodzi nośność konstrukcji. Zgodnie z załącznikiem nr 1 do rozporządzenia konstrukcja ma zapewniać zachowanie stanu granicznego nośności przy obciążeniu wyjątkowym Ad co najmniej 10 kN/m2. Jeżeli MDS znajduje się w strefie prognozowanego zagruzowania od budynku wyższego niż dwie kondygnacje nadziemne, wymagane obciążenie rośnie: o 2,5 kN/m2 na każdą kondygnację powyżej drugiej dla konstrukcji szkieletowych i wielkiej płyty albo o 5 kN/m2 dla innych konstrukcji. To już nie jest kosmetyka, tylko realny parametr wpływający na pracę konstruktora i koszt stropu.

Po drugie ważne są grubości elementów. W załączniku nr 2 rozporządzenia zapisano m.in., że strop żelbetowy dla MDS ma mieć klasę co najmniej C25/30 i grubość co najmniej 20 cm poza strefą prognozowanego zagruzowania albo pod budynkiem niskim, 25 cm pod budynkiem średniowysokim i 30 cm pod budynkiem wysokim lub wysokościowym. Ściany nośne żelbetowe lub z betonu zbrojonego mają mieć co najmniej 20 cm, a ściany murowane co najmniej 24 cm. Z punktu widzenia projektowania oznacza to, że część obiektów, które jeszcze niedawno byłyby standardowym garażem podziemnym, po 2026 r. trzeba liczyć znacznie bardziej konserwatywnie.

Po trzecie dochodzi ewakuacja i wyjścia zapasowe. Rozporządzenie w § 6 wymaga m.in. co najmniej jednego wyjścia ewakuacyjnego na każde rozpoczęte 200 osób pojemności MDS oraz co najmniej jednego wyjścia zapasowego na każde rozpoczęte 400 osób, jeżeli pojemność przekracza 30 osób. Jeżeli nie da się umieścić wyjścia zapasowego poza strefą prognozowanego zagruzowania, przepisy ograniczają pojemność do 300 osób i nakazują szczególne rozwiązania, np. dodatkową klatkę schodową lub szyb awaryjny. Sama strefa zagruzowania jest liczona jako teren w odległości co najmniej 1/3 wysokości budynku od ściany zewnętrznej. To mocno wiąże projekt MDS z geometrią budynku i zagospodarowaniem działki.

Po czwarte pojawiają się wymagania instalacyjne i funkcjonalne. Zgodnie z § 8 MDS ma mieć instalacje lub przyłącza umożliwiające dalsze rozprowadzenie albo podłączenie urządzeń służących do zaopatrzenia w wodę, odprowadzenia lub gromadzenia ścieków, wentylacji, zasilania elektrycznego, oświetlenia, ogrzewania, odwodnienia oraz odbioru komunikatów radiowych. W czasie schronienia krótszym niż 48 godzin trzeba utrzymać stężenie tlenu na poziomie co najmniej 18%, a dwutlenku węgla nie większe niż 2%. Minimalne natężenie oświetlenia na poziomie podłogi to 50 lx.

Po piąte przepisy bardzo konkretnie regulują, gdzie w garażu wolno wyznaczyć strefę przebywania ludzi. W § 7 ust. 3 zapisano, że w garażu podziemnym część MDS, w której przewiduje się pobyt ludzi, wyznacza się w odległości co najmniej 20 m od bramy garażowej. Tę strefę oznacza się liniami na podłodze: od strony części przeznaczonej dla ludzi linią zieloną, a od strony pozostałej części budynku linią pomarańczową. To pokazuje, jak bardzo praktyczny jest ten przepis. Ustawodawca nie mówi tylko o idei bezpieczeństwa, ale wprost ingeruje w geometrię funkcjonalną parkingu.

Ile osób ma się tam zmieścić?

Właśnie tu temat robi się szczególnie interesujący dla deweloperów i projektantów. § 9 rozporządzenia stanowi, że pojemność MDS wyraża się w liczbie osób, które mogą schronić się w tej przestrzeni, przy założeniu minimalnej wolnej powierzchni 1,5 m2 na osobę oraz 2 m2 na każdą osobę poruszającą się na wózku. Liczy się tylko powierzchnię wolną, niezabudowaną, w pomieszczeniu o wysokości co najmniej 2 m. Nie wlicza się komórek lokatorskich, pomieszczeń technicznych i magazynowych, do których dostęp może być ograniczony.

To ma bardzo praktyczny skutek. W wielu projektach to nie cała kondygnacja minus jeden staje się „schronieniem”, tylko wybrana wolna strefa o odpowiednich parametrach. Z punktu widzenia rynku to ogromna różnica, bo właśnie od sposobu liczenia pojemności zależy liczba wyjść, urządzeń sanitarnych, przyłączy i skala wzmacniania konstrukcji.

Czy od 2026 zmienia się też sama procedura pozwolenia na budowę?

Tak, i to jest temat, o którym mówi się wciąż za mało. W aktualnym tekście Prawa budowlanego dodatkowym załącznikiem do wniosku o pozwolenie na budowę jest dziś oświadczenie inwestora dotyczące obowiązków wynikających z art. 93-95 ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej. Wynika to z art. 33 ust. 2 pkt 13 Prawa budowlanego w brzmieniu ogłoszonym w jednolitym tekście ustawy (Dz.U. 2026 poz. 524).

Przepis wymaga złożenia oświadczenia o obowiązku wykonania budowli ochronnej o określonej kategorii odporności i pojemności albo wykonania obiektu w sposób umożliwiający zorganizowanie w nim miejsca doraźnego schronienia o określonej pojemności, albo o braku takiego obowiązku. To oświadczenie składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia. Innymi słowy: temat schronienia nie jest już tylko sprawą projektanta i jego obliczeń. Wchodzi wprost do formalnej ścieżki uzyskiwania pozwolenia.

Czy mieszkania przez to zdrożeją?

Najuczciwsza odpowiedź brzmi: tak, ale skala podwyżki będzie bardzo różna. Same przepisy nie wprowadzają żadnego ryczałtu ani tabeli kosztów. Wzrost kosztu zależy od konstrukcji budynku, liczby kondygnacji, układu funkcjonalnego podziemia, pojemności projektowanego MDS, strefy zagruzowania, liczby wymaganych wyjść, a nawet od tego, czy inwestycja już dziś zakłada strop transferowy albo mocniejsze rozwiązania konstrukcyjne.

Najbardziej konkretna publiczna ocena, na jaką dziś można się powołać, pochodzi z rozmowy Serwisu Samorządowego PAP z prawniczką Polskiego Związku Firm Deweloperskich Zofią Derdziuk-Markiewicz. Według tej wypowiedzi wzrost cen nie powinien być radykalny, a w części projektów może sięgnąć maksymalnie kilkuset złotych za metr kwadratowy. To nie jest oficjalna taryfa ustawowa, tylko ocena branży, ale dobrze oddaje istotę problemu: największy koszt zwykle nie wynika z samego „pomysłu schronu”, lecz z konieczności wzmocnienia konstrukcji, rozwiązania ewakuacji i doprowadzenia odpowiednich mediów.

Z drugiej strony nie można bagatelizować sprawy. W inwestycji, w której podziemie było do tej pory liczone „na styk”, nowe przepisy mogą oznaczać przeprojektowanie stropu, zmianę układu ścian, korektę bram, zmianę liczby miejsc postojowych albo konieczność wydzielenia stref, których wcześniej po prostu nie było. To już nie jest koszt czysto materiałowy, ale również koszt powierzchni, logistyki i czasu.

Ważny niuans na 12 maja 2026 roku

Na dzień 12 maja 2026 roku podstawą bieżącej praktyki pozostają: ustawa z 5 grudnia 2024 r. o ochronie ludności i obronie cywilnej, rozporządzenie MSWiA z 9 lipca 2025 r. dotyczące MDS oraz aktualne Prawo budowlane. Jednocześnie 11 maja 2026 roku Biuro Bezpieczeństwa Narodowego poinformowało, że Prezydent podpisał ustawę z dnia 17 kwietnia 2026 r. o zmianie ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej oraz niektórych innych ustaw (BBN).

To ważne, bo oznacza, że ustawodawca nadal doprecyzowuje system. Dopóki jednak ta nowelizacja nie zostanie ogłoszona w Dzienniku Ustaw i nie wejdzie w życie, bezpiecznym punktem odniesienia dla projektowania pozostają przepisy obowiązujące już dziś. Dla inwestorów i projektantów wniosek jest prosty: nie warto czekać na kolejną interpretację rynku, tylko trzeba pracować na aktualnym stanie prawnym i równolegle śledzić publikację nowelizacji.

Co to wszystko oznacza dla inżynierów?

Najciekawsze w tych zmianach jest to, że przenoszą one ochronę ludności z poziomu ogólnej deklaracji bezpieczeństwa na poziom bardzo twardych decyzji projektowych. Od 2026 roku garaż podziemny w nowym bloku nie jest już obojętną przestrzenią techniczną. Staje się elementem systemu odporności budynku. To oznacza więcej pracy dla konstruktorów, więcej koordynacji międzybranżowej, więcej pytań po stronie inwestora i więcej odpowiedzialności po stronie projektanta.

Równocześnie nie warto popadać w tani alarmizm. Nie każdy blok musi mieć hermetyczny schron i nie każda inwestycja podrożeje o tysiące złotych na metrze. Ale rynek mieszkaniowy wszedł właśnie w nową epokę, w której bezpieczeństwo przestaje być dodatkiem marketingowym, a staje się częścią projektu budowlanego. I to jest chyba najważniejsza zmiana.

Podstawy prawne

Ustawa z dnia 5 grudnia 2024 r. o ochronie ludności i obronie cywilnej, w szczególności:
- art. 83 ust. 3-4 – definicje schronu i ukrycia,
- art. 84 – definicja miejsca doraźnego schronienia,
- art. 94 – obowiązek projektowania podziemi i garaży podziemnych pod MDS,
- art. 102 – organizowanie MDS w stanie nadzwyczajnym lub w czasie wojny,
- art. 104 – pierwszeństwo ochrony użytkowników budynku,
- art. 106 – możliwość finansowania zadań związanych z dostosowaniem obiektu.
- Link: Dz.U. 2024 poz. 1907
Rozporządzenie MSWiA z dnia 9 lipca 2025 r. w sprawie warunków organizowania oraz wymagań, jakie powinny spełniać miejsca doraźnego schronienia
- § 6-9 oraz załączniki nr 1-3.
- Link: Dz.U. 2025 poz. 932
Prawo budowlane, art. 33 ust. 2 pkt 13 – oświadczenie inwestora do wniosku o pozwolenie na budowę.
- Link: Dz.U. 2026 poz. 524