Nowe warunki techniczne dla budynków od 20 września 2026 r. – co się zmienia

Ministerstwo Infrastruktury opublikowało projekt nowego rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. To dokument, który zastąpi obowiązujące od 2002 r. „warunki techniczne” – i to w znacznie szerszym zakresie, niż mogłoby się wydawać z samej nazwy. Poniżej najważniejsze zmiany, które warto znać już teraz, zanim rozporządzenie wejdzie w życie.

Skąd w ogóle ta zmiana

Nowe rozporządzenie nie jest efektem jednej decyzji, tylko zbiegu kilku obowiązków prawnych:

Ustawa o zapewnianiu dostępności osobom ze szczególnymi potrzebami (2019 r.) nałożyła na ministerstwo obowiązek wydania nowych warunków technicznych w terminie 84 miesięcy od jej wejścia w życie – czyli do 20 września 2026 r. To właśnie ta data jest planowanym dniem wejścia w życie nowego rozporządzenia.
Zmiany wprowadzone w Prawie budowlanym ustawą o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych wymagały aktualizacji przepisów wykonawczych.
Rozporządzenie wdraża trzy unijne akty: dyrektywę EPBD (charakterystyka energetyczna budynków), dyrektywę REDIII (energia z OZE) oraz rozporządzenie GIA (infrastruktura gigabitowa/światłowodowa).

Dwa akty prawne łączą się w jeden

To zmiana organizacyjna, ale ma spore znaczenie praktyczne: nowe rozporządzenie wchłania także dotychczasowe rozporządzenie MSWiA z 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych. Od 20 września 2026 r. zasady projektowania budynków i zasady ich późniejszego użytkowania (konserwacja, kontrole, obowiązki zarządców i użytkowników) będą uregulowane w jednym dokumencie, jako osobny dział XII.

Rozporządzenie zyskuje też nową strukturę: 13 działów i 13 załączników (10 zupełnie nowych, 3 zmodyfikowane względem obecnych). Wśród nowych załączników znajdą się m.in. graficzne objaśnienia sposobu mierzenia odległości od granicy działki, odległości studni, punktu oczekiwania na ewakuację na klatce schodowej czy szczegółowe wymagania izolacyjności cieplnej przegród.

Zmiana języka przepisów

Drobiazg redakcyjny, ale wart odnotowania, bo ułatwi interpretację: rozporządzenie rezygnuje ze słowa „wymagania” na rzecz „warunków” oraz – co ważniejsze – z czasowników „powinien” i „musi”. W praktyce zamiast „kabina powinna być przystosowana” pojawi się „kabinę przystosowuje się”. Powód: w orzecznictwie i praktyce stosowania przepisów pojawiały się wątpliwości, czy „powinien” oznacza obowiązek, czy tylko zalecenie. Bezosobowa forma ma to rozstrzygać jednoznacznie na korzyść obowiązku.

Fotowoltaika doczekała się własnego rozdziału

To jedna z największych nowości merytorycznych. Dotychczasowe rozporządzenie w ogóle nie regulowało instalacji fotowoltaicznych – nowy dział VI (Bezpieczeństwo pożarowe), rozdział 11, wprowadza kompletny zestaw zasad, m.in.:

przewody DC prowadzi się na zewnątrz budynku; wewnątrz – tylko pod tynkiem (min. 5 mm warstwy) w przegrodzie niepalnej, albo w obudowie o odporności ogniowej EI 30 lub EI 60,
zakaz prowadzenia przewodów PV w czynnych przewodach kominowych,
obowiązkowy wyłącznik awaryjny PV, umożliwiający ekipom ratowniczym odcięcie napięcia,
instalacja wyposażana co najmniej w urządzenie do monitorowania izolacji DC oraz detekcję zwarć łukowych (zgodnie z PN-EN IEC 63027:2024-02),
pomieszczenie z falownikiem lub rozdzielnicą PV – obowiązkowa autonomiczna czujka dymu,
siedem warunków do łącznego spełnienia przy montażu na dachu i osobno siedem przy montażu na ścianie zewnętrznej (ograniczenie rozprzestrzeniania pożaru między strefami/kondygnacjami); montaż na ścianie powyżej 25 m – tylko przy stałych urządzeniach gaśniczych wodnych,
dopuszczono mikroinstalację balkonową PV dla lokali w budynkach wielorodzinnych (na balkonie, loggii lub tarasie),
obowiązkowe oznakowanie budynku informujące o obecności instalacji PV.

Magazyny energii (BESS) – zupełnie nowa materia

Równie istotny jest nowy rozdział 12, regulujący domowe i budynkowe magazyny energii o pojemności powyżej 2 kWh (próg zgodny z unijnym rozporządzeniem o bateriach 2023/1542). Dotychczas ta materia nie była uregulowana w ogóle, co – jak wprost przyznaje uzasadnienie – prowadziło do rozbieżnych praktyk projektowych. Kluczowe zasady:

łączna pojemność magazynów BESS w jednej strefie pożarowej budynku niededykowanego wyłącznie magazynowaniu energii – maksymalnie 600 kWh,
powyżej 300 kWh – obowiązkowe wydzielenie pożarowe pomieszczenia,
powyżej 60 kWh – wymóg detekcji gazów palnych mogących powstać przy awarii/ucieczce termicznej,
obowiązkowy wyłącznik awaryjny BESS, sprzężony z przeciwpożarowym wyłącznikiem prądu budynku (jeśli budynek go posiada),
w lokalu mieszkalnym w budynku wielorodzinnym magazyn można umieścić tylko: w wydzielonym pożarowo pomieszczeniu technicznym, w ognioodpornej szafie w innym pomieszczeniu, albo na balkonie/tarasie/loggii – z obowiązkową czujką dymu i czujką tlenku węgla,
montaż na zewnątrz budynku dopuszczony w odległości min. 4 m od budynku albo na ścianie/dachu przy spełnieniu dodatkowych warunków,
akumulatory z elektrolitem wodnym lub przepływowe – zwolnione z części wymagań jako technologie uznawane za bezpieczniejsze.

Obowiązek wykorzystania energii słonecznej (EPBD)

Poza samą fotowoltaiką rozporządzenie wprowadza ogólny obowiązek projektowania budynku z uwzględnieniem optymalnego wykorzystania OZE, w tym energii słonecznej – zgodnie z art. 10 dyrektywy EPBD. Dotyczy to:

nowych budynków mieszkalnych,
nowych budynków niemieszkalnych o powierzchni użytkowej powyżej 250 m²,
zadaszonych stanowisk postojowych przylegających do budynków mieszkalnych,
w określonych przypadkach – także użytkowanych budynków niemieszkalnych powyżej 500 m².

Zastrzeżenie: wymóg stosuje się „o ile jest to odpowiednie pod względem technicznym, funkcjonalnym i ekonomicznym” – więc nie jest to bezwzględny nakaz montażu paneli na każdym budynku. Dodatkowo przy instalacjach PV/solarnych trzeba rozważyć zastosowanie magazynu energii (co spina się z nowym rozdziałem o BESS).

Dostępność: minimum 6% mieszkań dostosowanych

Zupełnie nowy rozdział 8 w dziale III wprowadza obowiązek, by w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych co najmniej 6% lokali (nie mniej niż 1) było dostosowanych do potrzeb osób niepełnosprawnych. Budynki do 4 lokali są zwolnione z obowiązku. Próg 6% wzięto z badania PFRON z 2017 r., w którym tyle osób niepełnosprawnych wskazało dostosowanie mieszkania jako swoją najważniejszą potrzebę.

Konkretne wymagania dla takich lokali obejmują m.in.:

drzwi wejściowe bez progu (albo próg max. 2 cm, fazowany, w kontrastowym kolorze),
drzwi balkonowe – różnica poziomów max. 2 cm,
okna i drzwi balkonowe otwierane samodzielnie z wysokości 0,8–1,2 m,
korytarze o szerokości w świetle min. 1,5 m na całej długości,
w każdym pomieszczeniu przestrzeń manewrowa 1,5 x 1,5 m (obrót wózkiem o 90°),
łączniki instalacji elektrycznej i gniazda w zparametryzowanych przedziałach wysokości,
zakaz klamek gałkowych – tylko klamki w formie dźwigni,
brodzik/natrysk bezprogowy z odpowiednim wpustem kanalizacyjnym,
określona wysokość montażu panelu domofonu/wideofonu.

Światłowody i GIA – szerszy obowiązek

Rozdział o instalacjach telekomunikacyjnych częściowo wdraża unijne rozporządzenie GIA (infrastruktura gigabitowa). Najważniejsza zmiana praktyczna: obowiązek wyposażenia w światłowodową infrastrukturę telekomunikacyjną (od przełącznicy budynkowej po gniazdo w lokalu) zostaje rozszerzony na budynki mieszkalne jednorodzinne inne niż wolno stojące – czyli szeregowe i bliźniacze, które dotychczas nie były nim objęte. Zmieniają się też nazwy: „punkt styku” znika na rzecz „światłowodowej przełącznicy budynkowej”, a „gniazdo abonenckie” staje się „gniazdem telekomunikacyjnym”.

Przy okazji – nowy wymóg dostępności: czytniki kart dostępu oraz klawiatury domofonów/wideofonów w budynkach zamieszkania zbiorowego, użyteczności publicznej i wielorodzinnych montuje się na wysokości 0,8–1,2 m, z przyciskami wyczuwalnymi dotykiem dla osób niewidomych.

Parkingi: ładowarki EV, rowery, uproszczone odległości

W dziale o zabudowie działki budowlanej pojawia się obowiązek wyposażenia stanowisk postojowych w infrastrukturę ładowania pojazdów elektrycznych, zgodnie z art. 12a ustawy o elektromobilności, a także miejsc dla rowerów – zarówno dla stałych użytkowników, jak i gości.

Zasady odległości stanowisk postojowych od okien, placów zabaw czy boisk zostały uproszczone – zrezygnowano ze zwiększania wymaganej odległości dla zgrupowań powyżej 60 stanowisk (zostaje płaska stawka: 10 m od okien budynków mieszkalnych/oświaty/zdrowia i placów zabaw, 6 m od granicy działki, dla zgrupowań powyżej 10 stanowisk). Doprecyzowano też, kiedy sąsiadujące stanowiska liczą się jako jedno zgrupowanie (przerwa mniejsza niż 5 m dla aut osobowych, 8 m dla pozostałych). Nowość: osobny standard wymiarów miejsc dla motocykli oraz złagodzenie – miejsce dla osoby niepełnosprawnej może mieć 2,5 m szerokości, jeśli zapewni się dodatkowe przejście min. 1,2 m wzdłuż dłuższego boku.

Kiedy to wchodzi w życie

Planowana data wejścia w życie całego rozporządzenia to 20 września 2026 r. Wyjątki dotyczą przepisów związanych z OZE (§ 358), z terminami wynikającymi wprost z dyrektywy EPBD:

§ 358 ust. 2 i 4 – wchodzą w życie 31 grudnia 2026 r.,
§ 358 ust. 3 – wchodzi w życie 31 grudnia 2029 r.

Przewidziano też przepisy przejściowe: inwestycje, dla których przed dniem wejścia w życie złożono wniosek o pozwolenie na budowę/zgłoszenie albo sporządzono projekt budowlany w oparciu o dotychczasowe przepisy, mogą być dokończone na starych zasadach. Inwestor może jednak złożyć wniosek o zastosowanie nowych przepisów, jeśli będzie mu to bardziej odpowiadać.

Co to oznacza w praktyce

Dla projektantów największe zmiany organizacyjne to konieczność uwzględnienia od podstaw fotowoltaiki i magazynów energii jako osobnej, dobrze opisanej materii technicznej (a nie improwizowania na podstawie ogólnych przepisów elektrycznych i pożarowych, jak dotychczas), a także planowania minimalnego udziału mieszkań dostępnych już na etapie koncepcji budynku wielorodzinnego. Dla inwestorów budynków niemieszkalnych powyżej 250–500 m² – konieczność analizy zasadności instalacji OZE już na etapie projektu. Deweloperzy zabudowy szeregowej i bliźniaczej będą musieli doliczyć instalację światłowodową, której dotychczas mogli unikać.

Warto obserwować dalszy przebieg procesu legislacyjnego – to wciąż projekt rozporządzenia, a nie akt obowiązujący, więc szczegóły (numeracja paragrafów, ewentualne złagodzenia po konsultacjach publicznych) mogą się jeszcze zmienić przed 20 września 2026 r.